Verhuurmakelaar

Er is een belangrijke ontwikkeling in de vastgoedmarkt merkbaar. Meer en meer mensen kopen een huis voor verhuur. Met de lage spaarrentes en beperkte alternatieven voor het verkrijgen van financieel resultaat, zoeken steeds meer particulieren hun heil in het kopen van een woning voor verhuur. Bovendien: de vraag naar middeldure huurwoningen per maand is omvangrijk. Omdat vermogenden meestal weinig onbekend zijn met het vinden van goede huurders, doen beleggers steeds meer een beroep op verhuurmakelaar voor het vinden van betrouwbare huurders. Verhuren is toch echt een vak apart.

Waar kan de verhuurmakelaar mee helpen?

Een verhuurmakelaar kent op hoofdlijn 2 taken: het zoeken naar nieuwe betrouwbare huurders (en alles wat daar bij komt kijken) en het beheren van een appartement en de huurders. Dit betekent dat de verhuurmakelaar o.a. de volgende activiteiten uitvoert:

  • Opstellen van een inspectierapport hoe de woning aan de huurder wordt opgeleverd.
  • Sleuteloverdracht.
  • Het opmeten van de woonruimte(s).
  • Reacties van geinteresseerde huurders opvangen en controleren of zij passen in de doelgroep.
  • Advies over aanpassingen voor optimale verhuurbaarheid van het huis.
  • Vaststellen van verhuurdoel en doelgroep.
  • Het professioneel verzorgen van bezichtigingen van de woning.

De verhuurmakelaar beschikt over (juridische) inzichten. Welke type woningen is momenteel in trek? Wat is een geschikte huurprijs? Welk deel van het land of de stad zijn gewild? Met accurate huurcontracten worden de risico’s van verhuur verkleind. Bovendien is de verhuurmakelaar een bron van ervaring. Hij of zij kent de valkuilen van de verhuur van een huis. En kan een verhuurder helpen risico’s te vermijden.

 

Verhuurmakelaar is er voor de verhuurder of voor de huurder (niet voor beide)

Een goede verhuurmakelaar stelt uw belangen voorop. Ondanks dat het niet toegestaan is, zijn er bepaalde verhuurmakelaars die (linksom of rechtsom) een rekening voor hun activiteiten geven aan zowel de verhuurder, als bij de huurder, diegene die een woning zoekt. Dit is officieel verboden, aangezien diegene die de verhuurmakelaar betaalt, ervanuit zou mogen gaan dat deze zijn of haar belangen vertegenwoordigd. Wanneer de verhuurmakelaar zowel de verhuurder als de huurder als klant heeft, kan de verhuurmakelaar zich nooit maximaal inzetten voor beide – aangezien zij beiden een tegengesteld belang hebben. Bijvoorbeeld als het gaat om de hoogte van de huurprijs. In de meeste gevallen wordt de verhuurmakelaar ingeschakeld door de verhuurder – en zal dus zorgen voor een betrouwbare huurder voor zijn of haar woning. De huurder hoeft de verhuurmakelaar dan niet te betalen. In sommige gevallen wordt de verhuurmakelaar inschakelt door de huurder – bijvoorbeeld bij een zoekopdracht. De verhuurmakelaar wordt dan betaalt door de huurder. De verhuurder heeft dan als het goed is geen kosten aan deze verhuurmakelaar.

Waar heeft een verhuurder mee te maken?

Bij de verhuurder hoort men dikwijls dezelfde soort vraagstukken. De verhuurder dient heel wat vraagstukken te beantwoorden voordat hij/zij een appartement kan gaan verhuren. Enkele voorbeeld vraagstukken van verhuurders zijn:

  • Hoe werkt het beheer van een woning?
  • Wat doe ik als mijn huurder niet betaalt?
  • Welke gemeentelijke lasten zijn er?
  • Welke belasting gevolgen heeft verhuur?
  • Op welke doelgroep van huurders moet ik mij richten?

Het beantwoorden van deze vragen kan deels door het doen van onderzoek. Maar vaker helpt het wanneer men uit ervaring kan spreken. Aangezien veel verhuurders hun woning voor het eerst gaan verhuren, is het verstandig gebruik te maken van de ervaring van een verhuurmakelaar. Zeker bij een eerste keer.

 

Welke inkomsten zijn te bereiken?

Een woning verhuren – wat levert het op? Om te bepalen wat een huis verhuren u oplevert, dient u een indicatie te hebben van de (jaarlijkse) opbrengsten en kosten. Het verschil tussen beide is de winst van verhuur. Om te bepalen of de verhuur een goede investering betreft, kunt u het vergelijken met andere rendementen die u zou kunnen behalen. U kunt de winst uit verhuur zo vergelijken met het resultaat wat u zou bereiken wanneer u het vastgoed zou aanbieden en deze som geld op de bank zou zetten. 

Voor een goede afweging moet u ten eerste inzicht hebben in de (te verwachten) kosten van verhuur. Belangrijkste kosten zijn bijvoorbeeld onderhoudskosten, abonnementen (op bijvoorbeeld CV of wasmachines), gemeentelijke lasten en kosten die gemoeid zijn met het vinden van nieuwe huurders. Een kostenpost die meestal vergeten wordt, zijn de kosten van leegstand. Wanneer het huis een of twee maanden per jaar leegstaat, heeft een aanzienlijk ander resultaat dan wanneer het continu verhuurd wordt. Leegstand heeft ook te maken met de andere component: de opbrengsten. 

U dient een inschatting te maken van de te verwachten opbrengsten, ofwel: de huur die u maandelijks kunt innen. De hoogte van huur is afhankelijk van type huis, locatie, staat van onderhoud, voorzieningen in de omgeving, afstand tot openbaar vervoer en uitvalswegen, afstand tot een (handel)centrum, etc. Kortom: alles waar veel huurders belang aan hechten. Let op dat u zichzelf niet rijk rekent met huurprijzen. Een te hoge huurprijs, kan leiden tot langere leegstand. Vaak is een wat lagere huurprijs te prefereren boven een hogere prijs maar met langere leegstand. 

Expat verhuur

Sommige verhuurders richten zich vooral op de verhuur aan expats (ook wel: expatriates). Een expat is iemand die tijdelijk in een ander land verblijft. Dikwijls gelden expats als ideale huurders, aangezien zij dikwijls werken voor grote, gerenomeerde organisaties. Expats hebben daarom in elk geval een baan en in de meeste gevallen voldoende salaris zodat zij de huur kunnen blijven voldoen. Daarnaast voorziet de organisatie in de meeste gevallen in vergoedingen voor huur, waardoor eventuele financiele zaken meestal snel en zakelijk afgehandeld kunnen worden. Is verhuur aan expats anders dan aan andere huurders? Verhuur aan expats is in bepaalde aspecten anders dan verhuur aan andere huurders. Expats hebben vaak hogere eisen voor bijvoorbeeld parkeergelegenheid, bereikbaarheid van wegen en nabijheid van (handel)centra. Daarnaast zijn veel expats geinteresseerd in gemeubileerde verhuur (in plaats van alleen gestoffeerde verhuur), aangezien zij zelf geen meubels hebben – of deze wensen aan te schaffen voor de korte periode dat zij in Nederland verblijven. Aangezien expats uit een ander land komen, bestaat het gevaar van miscommunicatie of andere (woon)gewoonten, die afwijken van wat men in Nederland gewend is. Een open blik hebben op eventuele verschillen helpt. Tot slot vindt communicatie met expats in de meeste gevallen plaats in het Engels. Contracten, brieven, emails en andere communicatie zullen in het Engels moeten gebeuren. Mogelijk heeft u extra kosten bij het vertalen van uw communicatie. Pas op voor misverstanden: liever iets te duidelijk uitleggen, dan dat later blijkt dus u en uw huurder elkaar niet hebben begrepen – en daarom problemen ontstaan.

Hoe ontwijk ik beroerde huurders?

Een van de ergste nachtmerries van verhuurders is dat zij onzorgvuldige huurders in hun appartement hebben toegelaten – en er niet meer vanaf komen. En hoewel het misschien lijkt alsof je gewoon pech kunt hebben met huurders, er zijn veel zaken die de kans op verkeerde huurders enorm kunnen verminderen. Het begint met uw appartement: welke soort huurder trekt deze aan? Een huis dat goed onderhouden is, trekt in de regel meer betrouwbare huurders aan, dan een beroerd onderhouden appartement. Hoe wordt een appartement gepresenteerd aan potentiele huurders? Goede foto’s en een duidelijke beschrijving hebben veel invloed bij het aantrekken van de goede huurders. Verder is een persoonlijke ontmoeting met (potentiele) huurders iets om altijd te doen. Een persoonlijke treffen vertelt u meer dan 1.000 documenten. Maar uiteraard moeten ook de documenten (zoals id-card, werkgeversverklaring, eventuele aanbevelingen van vorige verhuurders) voldoen. Tenslotte moet u een connectie” hebben met uw huurders. Een slecht voorgevoel is in de meeste gevallen een zeer goede aanwijzing voor problemen in de toekomst.

Verhuur van appartementen ook in de toekomst interessant?

Het ziet er naar uit dat het verhuren van huizen ook de komende jaren interessant blijft. De komende tijd blijft er een groot tekort aan huurwoningen in de vrije sector in Nederland. Bovendien: de huurprijzen zijn in deze tijd hoger dan ooit. De andere opties voor beleggen blijven voorlopig zeer onaantrekkelijk. De woningprijzen blijven toenemen, waardoor bij verkoop potentieel een aanvullend resultaat behaald kan worden. De vraag naar huurwoningen wordt neemt ook toe door opkomst van initiatieven als Airbnb. Kortom: de verwachting is dat ook het verhuren van huizen in de komende jaren zeer interessant blijft.

Huren blijven stijgen

Een positieve ontwikkeling voor verhuur: Volgens Pararius is de algemene huurprijs van een woning in de vrije sector in Nederland medio 2016 met ruim 6% gestegen ten opzichte van het jaar daarvoor. De gemiddelde huurprijs komt zodoende uit op 13,50 euro per m2 per maand. Volgens Pararius is met name de laatste twee jaar de huur in de Randstad erg hard gestegen. En ook buiten de Randstad nemen de prijzen toe. Een huis huren in Amsterdam is nog steeds heel wat kostbaarder dan elders. Maar ook de verhuurmakelaar Amersfoort, Utrecht en Almere geven aan de prijzen inmiddels flink zijn gestegen.

Huis verhuren of te koop aanbieden?

Voor sommige mensen komt de vraag boven of zijn hun (oude) appartement zullen verhuren of verkopen, zodra zij zelf een nieuwe huis hebben gekocht. Wat gaan we doen met het oude appartement? De vraag is dan: het appartement verhuren in plaats van aanbieden?

Een woning aanbieden levert direct een som geld op, en een appartement verhuren levert een inkomstenbron op die maandelijks oplevert. Of verhuur interessanter is dan verkoop hangt met name af van de business case: wat levert het meeste op? En is er een aantrekkelijk alternatief dat meer oplevert dan verhuur wanneer u het bedrag dat vrij komt door eventuele verkoop daarin belegt? Als u een huis heeft dat mogelijk verhuurbaar is, is verhuur in de meeste gevallen een goede optie – zeker gegeven de dikwijls minder aantrekkelijke andere manieren van beleggen.

Verhuur van een huis ook voor u een bron van inkomsten?

Een appartement verhuren wat voor mij? Dat hangt van een aantal zaken af. Heeft u een bepaald vermogen dat u wilt investeren in een woning? Hebt u een woning (of huis op het oog) dat in trek is bij huurders – vanwege de locatie, indeling en staat van onderhoud? En kunt u zakelijk omgaan met eventuele huurders? Bent u bereid om zich te verdiepen in het vinden van huurders? Dan is een huis verhuren een aantrekkelijke optie om rendement te behalen met uw (spaar)geld. Neem contact op met een verhuurmakelaar om uw ideeen voor te leggen; in de meeste gevallen voorziet de verhuurmakelaar u vrijblijvend tips over het verhuren van uw appartement.

https://www.verhuurmakelaar.info/